Stan faktyczny
Skarżący dokonał dnia 27 czerwca 2006 r. sprzedaży niezabudowanej nieruchomości. Cena określona w umowie sprzedaży nieruchomości wyniosła 160.000 zł. W związku z tym, że nieruchomość została zbyta przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym skarżący ją nabył, organ podatkowy wszczął postępowanie w sprawie określenia wysokości podatku PIT i ustalił wartość rynkową nieruchomości na dzień sprzedaży na poziomie 465.800 zł.
Jako że cena w umowie sprzedaży znacznie odbiegała od wartości rynkowej, skarżący wyjaśnił, że różnica wynikała z przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zawartej w 2002 r.
Zarówno organy podatkowe, jak również wojewódzki sąd administracyjny w Łodzi nie przychyliły się do poglądu, że była to uzasadniona przyczyna określenia ceny sprzedaży poniżej wartości rynkowej.
Rozstrzygnięcie sądu
Wyrokiem z dnia 11 maja 2012 r. NSA uchylił orzeczenie WSA oraz decyzję wymiarową, uznając za zasadne określenie ceny sprzedaży znacznie poniżej wartości rynkowej w razie wcześniejszego zobowiązania się do sprzedaży po takiej cenie w umowie przedwstępnej sprzedaży.
Powyższe sąd wywiódł z przepisów regulujących instytucję umowy przedwstępnej wskazując, że:
- jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy z jednoczesnym określeniem istotnych postanowień umowy przyrzeczonej,
- celem takiej umowy jest „stworzenie stanu pewności, że określona przez strony umowa zostanie zawarta”,
- dla ważności umowy przedwstępnej konieczne jest zawarcie w jej treści istotnych postanowień umowy przyrzeczonej oraz dochowanie formy właściwej dla umowy ostatecznej,
- jeżeli umową przyrzeczoną ma być sprzedaż, do istotnych postanowień należy określenie rzeczy i ceny lub wskazanie podstaw do ustalenia ceny.
Z niebudzącego wątpliwości stanu faktycznego wynikało, że umowa przedwstępna między skarżącym i nabywcą została zawarta w formie aktu notarialnego i określała przedmiot sprzedaży, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. NSA podkreślił, że umowa ta spełniała przeto wszystkie elementy do uznania jej za umowę przedwstępną, zobowiązującą do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży na warunkach w niej określonych. Zwrócił też uwagę, że z okoliczności sprawy nie wynikało, by umowa ta miała charakter pozorny.
Niemniej, sąd wskazał, że oznaczenie ceny sprzedaży nieruchomości poniżej wartości rynkowej w związku z zawartą uprzednio umową przedwstępną będzie uzasadnione tylko jeśli cena określona w umowie przedwstępnej na dzień jej zawarcia była zgodna z wartością rynkową. Pomimo że w rozstrzyganej sprawie istniała znaczna różnica między ceną sprzedaży (160.000 zł) a wartością rynkową (465.800 zł), dopuszczono możliwość takiej zmiany wartości rynkowej na przestrzeni 4 lat (między 2002 a 2006 r.), gdyż „ceny nieruchomości mogą w trakcie kilku lat znacząco wzrosnąć, ale również zdecydowanie się obniżyć”.
Tym samym, jeżeli cena ustalona w umowie przedwstępnej na dzień jej zawarcia jest zgodna z wartością rynkową nieruchomości, fakt określenia ceny w tej umowie stanowi uzasadnioną przyczynę oznaczenia ceny sprzedaży nieruchomości w umowie przyrzeczonej (umowie sprzedaży) w wysokości niższej niż wartość rynkowa. W konsekwencji organy podatkowe nie mają w takiej sytuacji prawa korygować przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
