Ministerstwo Finansów przygotowało projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, który obecnie znajduje się na etapie konsultacji publicznych (http://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12310958/12504542/12504543/dokument339587.pdf).
Główne założenia ustawy:
- wprowadzenie do polskiego porządku prawnego statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości (dalej: F.I.N.N.), będącej spółką akcyjną, której podstawowym przedmiotem działalności jest wynajmowanie nieruchomości mieszkalnych położonych na terenie RP (na wzór funkcjonujących w UE spółek typu REIT),
- zapewnienie 8,5% stawki CIT od dochodów F.I.N.N. z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych – jednak przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie uwzględnia się odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych – dlatego z obliczeń MF wynika, że rzeczywista stawka opodatkowania wyniesie ok. 17,74%,
- odroczenie obowiązku podatkowego z tytułu uzyskiwanych przez F.I.N.N. dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych, ze zbycia takich nieruchomości, ze zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych od F.I.N.N. oraz z dywidend i innych przychodów z udziału w zyskach spółek zależnych od F.I.N.N. – do czasu wydatkowania ich równowartości na wypłatę dywidendy na rzecz wspólników (akcjonariuszy), nie dłużej niż do upływu 12 miesięcy bezpośrednio następujących po upływie roku podatkowego,
- preferencje podatkowe dla spółek zależnych od F.I.N.N. – zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskanych przez spółki zależne z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia takich nieruchomości – w części w jakiej nie później niż do upływu 9 miesięcy po zakończeniu roku podatkowego wydatkowane zostaną na wypłatę dywidendy/na podział zysku na rzecz F.I.N.N. lub nie później niż do upływu 24 miesięcy po zakończeniu roku podatkowego wydatkowane zostaną na zakup nieruchomości mieszkalnych,
- zwolnienie z opodatkowania w PIT i CIT dochodów z inwestycji kapitałowych w F.I.N.N.
Planowany termin wejścia w życie ustawy to 1 stycznia 2019 r.
Już po pierwszych analizach projektu pojawiają się wątpliwości praktyczne, poniżej kilka z nich:
- F.I.N.N. muszą prowadzić ewidencję, z której będzie wynikało jaka część dochodów została uzyskana m.in. z najmu nieruchomości mieszkalnych a jaka z pozostałych źródeł przychodów – wówczas w zakresie tzw. kosztów wspólnych znajdzie zastosowanie metoda klucza przychodowego (art. 15 ust. 2 ustawy o CIT) – co jednak w przypadku, gdy po upływie terminu odroczenia przychód przestanie być zwolniony, czyli zmieni status i zostanie opodatkowany stawką 8,5% – czy ta zmiana będzie miała wpływ na wyliczanie proporcji?
- w przypadku prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkalnych opodatkowanych stawką 8,5% oraz działalności w innym zakresie (np. najem powierzchni komercyjnych), jeśli spółka osiągnie zysk na obu rodzajach działalności i zamierza wypłacić dywidendę tylko od części osiągniętego zysku, to jak ustalić – w kontekście odroczenia obowiązku podatkowego (o czym mowa w pkt. 3) – czy wypłacona dywidenda dotyczyła zysku z najmu nieruchomości mieszkalnych? Czy podatnik ma w tym zakresie dowolność i może określić, że wypłata dotyczyła wyłącznie zysków z pozostałych źródeł przychodów, czy też należy przyjąć proporcjonalny „przydział” dywidendy do źródeł przychodów?
Pozostaje obserwować dalsze prace nad projektem ustawy i liczyć, że ustawodawca rozwieje rodzące się pytania.
