Wyrokiem z 25 maja 2012 r. (sygn. akt I SA/Wr 246/12) WSA we Wrocławiu uznał za nieprawidłowy powszechnie prezentowany przez Ministra Finansów pogląd dotyczący łącznego ujmowania w podstawie opodatkowania opłat związanych z wynajmem mieszkania oraz kosztów dodatkowych bezpośrednio związanych z zasadniczą usługą najmu, tj. kosztów mediów.
W przedmiotowej sprawie podatnik (gmina) jest właścicielem lokali mieszkalnych, które przeznacza na wynajem. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, wynajmujący odrębnie od samego czynszu odsprzedaje najemcy media. Z treści zawartych umów najmu wynika, że strony związane są umową określającą sprzedaż o charakterze zasadniczym (najem), natomiast opłaty niezależne od wynajmującego (media) stanowią odrębny przedmiot sprzedaży. Z umów najmu wynika odrębny sposób rozliczania opłat niezależnych od właściciela – mediów.
Przedmiotem sporu w przedmiotowym stanie faktycznym jest odpowiedź na postawione przez podatnika pytanie w przedmiocie możliwości zaliczenia odsprzedaży dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnianiem mediów najemcom lokali za odrębne od najmu świadczenie.
WSA we Wrocławiu, w rozpatrywanej sprawie, nie podzielił stanowiska Ministra Finansów zgodnie, z którym jeżeli umowy na dostawy mediów nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, wówczas kwoty należne z tytułu tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej.
W ocenie sądu, jeżeli:
- z umów najmu wynika odrębny od czynszu sposób rozliczania mediów, a
- faktycznymi odbiorcami czerpiącymi korzyści z tych usług są najemcy,
to świadczenie odsprzedaży mediów najemcom lokali mieszkalnych nie może być uznane za elementy świadczenia jednolitego, jakim jest najem, a tym samym w zakresie VAT powinno być rozliczane na zasadach odrębnych.
Powyższy wyrok WSA we Wrocławiu znajduje potwierdzenie w zaprezentowanym przez NSA wyroku z dnia 31 maja 2011 r. (sygn. akt I FSK 740/10). W wyroku tym, NSA stwierdził, że:
- „W zakresie podatku VAT można zasadnie stwierdzić, że ustawa o podatku od towarów i usług nie sprzeciwia się wliczaniu w cenę usługi najmu tych innych opłat jeśli strony tak postanowią. Wtedy dostawa towarów i usług nie będzie traktowana jako odrębne świadczenie, lecz jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego w konsekwencji z zastosowaniem do całości stawki podatku właściwej dla tegoż świadczenia zasadniczego.”
- „(…) w przypadku usługi najmu, przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT należy tak interpretować, że opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj.: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy, są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.”
Powyżej przedstawione stanowisko sądów administracyjnych należy ocenić jako prawidłowe. Stanowisko to może być również korzystne dla jednostek samorządu terytorialnego, poprzez umożliwienie zoptymalizowania rozliczeń w zakresie VAT.
