pl+48 71 794 01 27
·
kancelaria@tla-kancelaria.pl
·
Pon - Pt 08:00-16:00
Śledź nas na Linkedin

Obrona zastosowanej ceny sprzedaży dla celów CIT

TLA Kancelaria > Postępowania (istotne orzecznictwo) > Obrona zastosowanej ceny sprzedaży dla celów CIT

Wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 1284/11 stanowi cenną wskazówkę dla organów podatkowych, jak powinien być stosowany art. 14 ustawy o CIT, a dla podatników – w jaki sposób bronić się w sytuacji, gdy organ podatkowy kwestionuje przyjętą w umowie cenę sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych.

Z powyższego wyroku wynika m. in., że “kwestionując cenę określoną przez strony w umowie zbycia nieruchomości organ podatkowy winien w sposób szczegółowy uzasadnić swoje stanowisko, a więc realizując zasadę przekonywania (art. 124 Ordynacji podatkowej) i zasadę zaufania (art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej) powinien wskazać własną ocenę, która umożliwi podatnikowi poznanie różnic w wycenach nieruchomości, a tym samym może mu pozwolić na zaakceptowanie tej wartości bez konieczności badania przez biegłego.”

O co toczył się spór?

Organ podatkowy zakwestionował w toku kontroli wartość dwóch działek, które zostały sprzedane przez Spółkę na rzecz syna współwłaściciela Spółki, wskazując na okoliczności dokonania transakcji oraz powiązania rodzinne. W odpowiedzi Spółka przedłożyła operaty szacunkowe oraz wskazała szereg czynników, które wpływały na obniżenie atrakcyjności zakupionych nieruchomości, a w konsekwencji na ich wartość.

Organ podatkowy stwierdził, że przedłożone operaty szacunkowe są niewiarygodne, powołał się również na zgromadzone we własnym zakresie informacje dotyczące trzech podobnych transakcji mających miejsce w spornym okresie i doszedł do wniosku, że cena umowna jednak znacznie odbiega od ceny rynkowej.

W związku z powyższym organ podatkowy określił wartość nieruchomości w oparciu o wycenę dokonaną przez biegłego powołanego przez ten organ.

Powołanie rzeczoznawcy przez organ podatkowy tylko po spełnieniu określonych przesłanek 

Sądy obu instancji stwierdziły, że art. 14 ustawy o CIT daje pierwszeństwo wartości nieruchomości określonej przez strony w umowie. Organ podatkowy może tę wartość zakwestionować, jeżeli bez uzasadnionej przyczyny odbiega ona od ceny rynkowej. To organ podatkowy musi wykazać w sposób prawem przewidziany, że ustalona przez strony umowy cena sprzedaży znacząco odbiega od wartości rynkowej. W tym celu organ podatkowy powinien:

  • Dokonać wnikliwej analizy transakcji przy uwzględnieniu wszystkich towarzyszących jej okoliczności faktycznych i prawnych – dotyczy to konieczności wykazania, że podatnik miał realne możliwości uzyskania ceny wyższej niż określona w umowie;
  • Wziąć pod uwagę, że cena może odbiegać od wartości rynkowej, jeżeli istnieją ku temu uzasadnione przyczyny, takie jak np.: konieczność szybkiej sprzedaży nieruchomości w celu pozyskania środków na spłatę innych zobowiązań bądź podjęcie nowej, priorytetowej inwestycji;
  • Ustalić, jaka powinna być przeciętna cena rynkowa, czyli mając na uwadze art. 14 ust. 2 ustawy o  CIT, zgodnie z którym cenę przeciętną ustala się na podstawie: cen w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i gatunku, czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
  • Przydatna może być wskazówka NSA, kiedy mamy do czynienia z takim samym rodzajem nieruchomości (decyduje o tym w szczególności: położenie nieruchomości, funkcje nieruchomości, np. przemysłowa czy mieszkaniowa, jej wielkość, możliwości jej podziału, sąsiedztwo, komunikacja, dostęp do mediów, usługi).
  • W sposób szczegółowy uzasadnić swoje stanowisko, dotyczące przyjęcia odmiennej, aniżeli wskazały strony umowy, wartości nieruchomości.
  • Dopiero w sytuacji, gdy strony nie określiły wartości nieruchomości lub podały jej wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy może określić tę wartość na podstawie opinii biegłego.

NSA stwierdził, że organ podatkowy nie przeprowadził prawidłowo postępowania dowodowego w przedmiotowej sprawie, sięgając w sposób dowolny po dowód z opinii biegłego i przyjmując swoiste domniemanie zaniżenia przez Spółkę ceny nieruchomości.

W praktyce organy podatkowe często postępują w sposób opisany w przedstawionym wyroku, tzn. nie uzasadniają w sposób należyty swojego stanowiska dotyczącego wartości nieruchomości, kierując się automatyzmem i wskazując, że cena jest nierynkowa, ponieważ nie jest taka, jak w wykazie posiadanym przez urząd skarbowy.

Powyższy wyrok może, więc stanowić dla organu podatkowego swoistą instrukcję postępowania, a dla podatnika źródło argumentacji w ewentualnym sporze. Dodatkowo, należy podkreślić, że podatnik, który dokonuje sprzedaży nieruchomości po cenie odbiegającej od ceny rynkowej, powinien zadbać o udokumentowanie przyczyn obniżenia ceny, na przykład, jeżeli powodem jest stan techniczny, cennym dowodem mogą być zdjęcia.

Powiązane wpisy

Najnowsze wpisy

stawki diet w podróżach służbowych 2023
Nowe stawki diet w podróżach służbowych  
28 września 2022
Podatek od nieruchomości
Jak ustalić wysokość w świetle – kolejne wątpliwości w podatku od nieruchomości
22 września 2022
Przetwarzanie danych osobowych w celu zabezpieczenia roszczeń lub obrony praw administratora
20 września 2022

Archiwa